Чеклист: 20 неща за проверка преди да купите имот
Купувач плаща капаро за апартамент, който изглежда перфектен — и научава след месец, че сградата още няма разрешение за ползване, а паркомястото, което е смятал за свое, се води на друг обект. И двата проблема са щели да изпъкнат от една проверка преди подписа.
Покупката на имот се проваля рядко заради цената и често заради пропусната проверка. Долният чеклист обхваща 20 точки в четири групи — правен статус, документи, физическо състояние и финанси — които да минете, преди да платите капаро или да резервирате имот.
Подреден е по логиката на реалната сделка: първо проверявате дали имотът изобщо може да се продаде законно, после документите, после самото жилище, и накрая сметката.
Група 1: Правен статус на имота
Преди всичко друго трябва да сте сигурни, че продавачът има право да продаде и че върху имота няма скрити претенции.
1. Документ за собственост на продавача. Поискайте нотариалния акт или друг документ за собственост и проверете дали продавачът е вписан като собственик. Имената трябва да съвпадат с личната карта.
2. История на собствеността десет години назад. Чист последен акт не означава чиста история. Прегледайте предходните прехвърляния — пропуск в по-ранна сделка може да направи собствеността оспорима.
3. Удостоверение за тежести. Това е документът, който показва ипотеки, възбрани и искови молби. Заявете го непосредствено преди предварителния договор — тежест може да се впише и седмица преди сделката.
4. Заличена ли е стара ипотека. Много имоти се продават с действаща ипотека от кредит на продавача. Това не е пречка, но в предварителния договор трябва изрично да се запише, че продавачът ще погаси и заличи ипотеката с получените средства.
5. Съпружеска имуществена общност. Ако имотът е придобит в брак, за продажбата е нужно съгласие и подпис на двамата съпрузи. Проверете семейното положение на продавача.
Група 2: Документи и съответствие
След правния статус идват документите, които описват имота и доказват, че реалността съвпада с книжата.
6. Скица или схема на имота. Издава се от Агенцията по геодезия, картография и кадастър. Показва границите, площта и идентификатора по кадастралната карта.
7. Площта по документи срещу реалната площ. Сравнете квадратурата в схемата с тази в обявата и договора. Разминаване между двете е честа причина за спорове.
8. Какво точно влиза в сделката. Уточнете писмено дали мазе, таванско помещение, паркомясто или гараж са включени. Те често се водят като отделни обекти и не се прехвърлят автоматично с апартамента.
9. Удостоверение за данъчна оценка. Издава се от общината и служи за изчисляване на местния данък. Изисква всички дължими данък сгради и такса смет да са платени — проверете, че сметките са чисти.
10. Адресна регистрация и тежести от наематели. Проверете дали в имота няма регистрирани трети лица или действащ договор за наем, който би продължил и след сделката.
За пълния списък документи и реда на издаването им вижте отделната ни статия за документите при покупко-продажба.
Група 3: Физическо състояние на имота
Документите може да са изрядни, а имотът — проблемен. Тази група е за самото жилище.
11. Конструкция и видими дефекти. Огледайте за пукнатини, следи от влага, течове и проблеми по тавана и стените. Видимата влага често крие по-сериозен проблем.
12. Изложение и осветеност. Посетете имота по различно време на деня. Изложението влияе на комфорта, разходите за отопление и бъдещата препродажба.
13. Инсталации — ток, вода, отопление. Проверете състоянието на електрическата и водопроводната инсталация и вида отопление. Подмяната им е сериозен скрит разход.
14. Етаж, асансьор и достъп. Етажът влияе на цена, шум и удобство. При по-висок етаж проверете асансьора — отсъствието или състоянието му е съществен фактор.
15. Сградата и общите части. Огледайте входа, фасадата, покрива. Лошо поддържана сграда означава бъдещи разходи за ремонт, разпределени между всички собственици.
16. Шум, съседи и обкръжение. Проверете какво има около сградата — натоварени улици, заведения, строителни обекти. Това трудно се променя след покупката.
Група 4: Финанси и при ново строителство
Последната група затваря сметката и добавя проверките, специфични за ново строителство.
17. Пълната сметка с данъци и такси. Към цената добавете местния данък, нотариалната такса и таксата за вписване — около 4% върху стойността в София. Подробната калкулация е в статията ни за данъците при покупка.
18. Месечни разходи за поддръжка. В жилищен комплекс има такса поддръжка за общите части, охрана и асансьор. Поискайте конкретната сума, преди да решите.
19. Статус на строежа при ново строителство. Проверете до кой акт е стигнала сградата. Акт 14 е груб строеж, Акт 15 — завършена сграда, Акт 16 е разрешението за ползване. Без Акт 16 имотът не може да се обитава законно.
20. Правен статус на земята при ново строителство. При нов проект уточнете дали инвеститорът притежава земята или има учредено право на строеж. Поискайте разрешението за строеж и таблиците за площообразуване.
Три грешки, които правят дори опитни купувачи
Плащат капаро преди проверката за тежести. Капарото се дава, имотът се „заключва", и едва тогава излиза ипотека или възбрана. Проверката за тежести върви преди капарото, не след него.
Доверяват се на устни уговорки за паркомясто и мазе. „Паркомястото влиза в цената" без писмен текст в договора не означава нищо. Тези обекти се прехвърлят отделно и изрично.
Купуват ново строителство, без да проверят акта. Красива визуализация и завършен на пръв поглед апартамент не са Акт 16. Без разрешение за ползване не можете да се нанесете законно.
Често задавани въпроси
Кога се прави проверката за тежести?
Непосредствено преди подписване на предварителния договор и отново преди изповядване на сделката. Удостоверението има кратка валидност, а тежест може да се впише по всяко време.
Трябва ли ми адвокат за покупка на имот?
Не е законово задължително, но при имот със сложна история, наследствен имот или сделка с пълномощно консултацията с юрист по имотно право предпазва от скъпи грешки.
Какво проверявам различно при ново строителство?
Освен стандартните проверки — статуса на строежа по актовете 14, 15 и 16, правния статус на земята, разрешението за строеж и площообразуването. Тук основната документация идва от инвеститора.
Колко струват самите проверки?
Удостоверенията от Агенцията по вписванията и общината са с относително ниски държавни такси. Реалната инвестиция е във времето — затова започнете подготовката седмици преди планираната сделка.
Ключови изводи
Повечето провалени сделки се дължат не на цената, а на пропусната проверка. Минаването през тези 20 точки отнема време, но премахва точно онези рискове, които изскачат след подписа.
Редът има значение. Първо проверявате дали имотът може да се продаде законно, после документите, състоянието и сметката. Капаро се плаща след проверката за тежести, не преди нея.
При ново строителство добавете проверка на актовете и правния статус на земята. Изряден инвеститор предоставя тази документация без забавяне — забавянето е сигнал.
Преди да резервирате имот, минете чеклиста точка по точка. Ако обмисляте покупка в нов жилищен комплекс, екипът на Parkway City ще ви предостави пълната документация на проекта и ще отговори на всяка от тези 20 точки за конкретния имот.
Чеклистът има информативен характер и не замества правна консултация. Конкретните проверки зависят от вида на имота и начина на придобиване. При сложен случай се консултирайте с нотариус или юрист.
