Данъци и такси при покупка на имот в София: пълна сметка за 2026

Купувач разглежда апартамент за 200 000 евро, изчислява спестяванията си до последния цент и сяда на масата при нотариуса убеден, че сумата стига. Не стига. Към цената на имота се добавят още около 7 000 евро задължителни разходи — и това е без агентската комисиона.

При покупка на имот в София трябва да предвидите между 3,5% и 4,5% допълнителни разходи върху продажната цена само за задължителните държавни и общински такси. Най-тежкият от тях е местният данък при придобиване, който в столицата е 3%.

По-долу е разбита цялата сметка — перо по перо, с реални числа за 2026 година, така че да влезете в сделката без изненади.

Защо местният данък е най-голямата ви грижа

Местният данък при придобиване на имущество по възмезден начин е уреден в чл. 44–51 от Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ). Размерът му се определя от всеки общински съвет поотделно и по закон може да варира от 0,1% до 3%.

Столичният общински съвет е приел максималната ставка от 3%. Същото важи за Пловдив, Варна, Бургас, Стара Загора, Русе и Перник — повечето големи градове прилагат тавана. Затова е важно: данъчната ставка не е национална, а общинска, и в София плащате най-високата възможна.

Данъкът се изчислява не върху която и да е стойност, а върху материалния интерес — по-високата сума между договорната цена и данъчната оценка на имота. Ако купувате апартамент за 150 000 евро, а данъчната му оценка е 90 000 евро, данъкът се начислява върху 150 000 евро. Обратното почти не се случва при нови имоти, но при стари жилища данъчната оценка понякога надхвърля декларираната цена — и тогава тя става база.

Конкретно: апартамент за 150 000 евро в София носи местен данък от 4 500 евро. Същият имот в Ловеч, където ставката е 2%, би струвал 3 000 евро данък — разлика от 1 500 евро само заради общинската граница.

Данъкът се дължи от купувача, освен ако страните изрично не уговорят друго в договора. Плаща се в общината по местонахождение на имота.

Нотариална такса — прогресивна скала, а не плосък процент

Често срещано недоразумение е, че нотариалната такса е фиксиран процент. Не е. Тя се изчислява по прогресивна тарифа към Закона за нотариусите и нотариалната дейност, при която процентът намалява с нарастване на стойността. Базата отново е материалният интерес.

За имот на стойност между 51 131 и 255 646 евро таксата е 374 евро плюс 0,2% за горницата над 51 130 евро. Над този праг процентът пада до 0,1%, а самата такса е законово ограничена — максимумът е 3 068 евро независимо колко скъп е имотът.

Върху нотариалната такса се начислява 20% ДДС, защото нотариусите са регистрирани по ЗДДС. Това повишава реалната сума с една пета. Ако нотариусът изготвя и проекта на нотариалния акт, се дължи допълнителна такса от около 15 евро.

В практиката нотариалната такса рядко е голямата ви тревога. За апартамент от 150 000 евро тя възлиза на около 685 евро с ДДС — съществено по-малко от местния данък за същия имот.

Такса вписване — малката сума с голямо значение

При всяка покупко-продажба нотариалният акт се вписва в Имотния регистър към Агенцията по вписванията. Таксата за вписване е 0,1% от материалния интерес, еднаква за цялата страна, и върху нея не се начислява ДДС.

За имот от 150 000 евро това са 150 евро — символична сума спрямо останалите разходи. Но функцията ѝ е критична: вписването прави правото ви на собственост противопоставимо на трети лица. Без вписване сделката е валидна между вас и продавача, но ако някой друг впише по-рано свое право върху същия имот, неговата претенция има предимство. Затова вписването никога не се пропуска и не се отлага.

Как да изчислите пълната сметка — стъпка по стъпка

Стъпка 1 — Определете материалния интерес

Сравнете договорната цена с данъчната оценка на имота и вземете по-високата стойност. При ново строителство това почти винаги е продажната цена. Данъчната оценка се вади от удостоверение, което продавачът или строителят предоставя.

Стъпка 2 — Изчислете трите задължителни пера

Умножете материалния интерес по 3% за местния данък. Намерете нотариалната такса по тарифата и добавете 20% ДДС. Добавете 0,1% за вписването. Сборът е задължителният минимум.

Стъпка 3 — Добавете променливите разходи

Към задължителните такси предвидете агентска комисиона (обикновено около 3% плюс ДДС, ако купувате чрез брокер), банкова оценка при ипотека (приблизително 75–150 евро) и евентуални такси за изготвяне на документи. При покупка от строител директно агентската комисиона отпада.

За имот от 150 000 евро в София задължителните разходи са: нотариална такса с ДДС около 685 евро, местен данък 4 500 евро, такса вписване 150 евро — общо приблизително 5 335 евро, или около 3,56% от цената. За имот от 200 000 евро сметката нараства до около 7 005 евро.

Три грешки, които купувачите правят най-често

Бюджетират само цената на имота. Най-честата грешка е сумата за допълнителни разходи да се подценява или да се пропусне напълно. Винаги заделяйте поне 4% върху продажната цена, преди да поемете ангажимент.

Бъркат данъчната оценка с пазарната цена. Това са две различни числа. Данъчната оценка служи за изчисляване на данъци и често е по-ниска от реалната пазарна стойност. Не разчитайте на нея, за да преценявате колко струва имотът.

Приемат, че разходите се делят с продавача. Законът предвижда таксите по прехвърлянето да се поделят, но в българската практика е масово наложено купувачът да поема всичко. Уточнете това писмено в предварителния договор — устната уговорка не върши работа.

Често задавани въпроси

Колко са общите разходи при покупка на имот в София?

Задължителните държавни и общински такси възлизат на около 3,5–4,5% от стойността на имота. За апартамент от 150 000 евро това е приблизително 5 335 евро. Към тях може да се добави агентска комисиона, ако купувате чрез брокер.

Кой плаща данъка при придобиване — купувачът или продавачът?

По закон данъкът се дължи от купувача, освен ако страните не уговорят друго. На практика купувачът поема почти всички разходи по прехвърлянето на собствеността.

Върху коя стойност се изчисляват таксите?

Върху материалния интерес — по-високата сума между договорната цена и данъчната оценка на имота. При ново строителство това обикновено е продажната цена.

Има ли разлика дали купувам нов или стар имот?

Ставките на трите задължителни такси са еднакви. Разликата е, че при стар имот данъчната оценка понякога надвишава договорената цена и тогава тя става база за изчисление. При покупка директно от строител отпада агентската комисиона.

Ключови изводи

Местният данък е сърцевината на сметката. В София той е 3% и сам по себе си формира около две трети от всички разходи по сделката — затова именно той определя бюджета ви.

Останалите задължителни такси са предвидими. Нотариалната такса е ограничена до 3 068 евро плюс ДДС, а вписването е символични 0,1%. Заедно с данъка планирайте около 4% върху цената на имота.

Уточнявайте всичко писмено. Кой какви разходи поема трябва да е записано в предварителния договор, а не оставено на устна договорка при нотариуса.

Преди да изберете имот, направете пълната сметка с реалните проценти за 2026 година. Ако обмисляте покупка в нов жилищен комплекс, разгледайте проектите на Parkway City — екипът ни ще ви придружи през всяка стъпка от сделката и ще ви покаже точната калкулация за конкретния имот, който ви интересува.

Информацията отразява нормативната уредба и общинските ставки към 2026 година. Размерът на местния данък се определя от Столичния общински съвет и подлежи на промяна. Преди сделка проверете актуалните стойности при нотариус или в съответната община.